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    契稅

    法律 法律817

    契稅,是指國家在土地、房屋權屬轉移時,按照當事人雙方簽訂的合同(契約),以及所確定價格的一定比例,向權屬承受人(即買方)征收的一種稅。

    一、契稅的納稅人

    契稅的納稅人,是指在我國境內承受土地、房屋權屬的單位和個人。

    二、契稅征稅范圍

    1.國有土地使用權出讓。

    2.土地使用權轉讓(包括出售、贈與、交換)。

    3.房屋買賣、贈與、交換。

    三、契稅稅率、計稅依據和應納稅額的計算

    (一)契稅的稅率——3%—5%比例稅率

    (二)契稅的計稅依據

    1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣——成交價格作為計稅依據。

    2.土地使用權贈與、房屋贈與,由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣——市場價格確定。

    3.土地使用權交換、房屋交換——交換土地使用權、房屋的“價格差額”。

    【注意】交換價格不相等的,由多交付貨幣的一方繳納契稅;交換價格相等的,免征契稅。

    4.以劃撥方式取得的土地使用權,經批準轉讓房地產時,以補交的土地使用權出讓費用或者土地收益為計稅依據。

    四、契稅的稅收優惠

    一般規定:

    國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的,免征契稅。
    城鎮職工按規定第一次購買公有住房,免征契稅。
    此外,財政部、國家稅務總局規定:自2000年11月29日起,對各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房,或由單位購買的普通商品住房,經當地縣以上人民政府房改部門批準、按照國家房改政策出售給本單位職工的,如屬職工首次購買住房,均可免征契稅。
    自2008年11月1日起對個人首次購買90平方米以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%。
    因不可抗力滅失住房而重新購買住房的,酌情減免。不可抗力是指自然災害、戰爭等不能預見、不可避免,并不能克服的客觀情況。
    土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋權屬的,由省級人民政府確定是否減免。
    承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權,并用于農、林、牧、漁業生產的,免征契稅。
    經外交部確認,依照中國有關法律規定以及中國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定,應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬。

    特殊規定:

    企業公司制改造
    非公司制企業,按照《中華人民共和國公司法》的規定,整體改建為有限責任公司(含國有獨資公司)或股份有限公司,或者有限責任公司整體改建為股份有限公司的,對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬,免征契稅。
    非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司,以其部分資產與他人組建新公司,且該國有獨資企業(公司)在新設公司中所占股份超過50%的,對新設公司承受該國有獨資企業(公司)的土地、房屋權屬,免征契稅。
    企業股權重組
    在股權轉讓中,單位、個人承受企業股權,企業土地、房屋權屬不發生轉移,不征收契稅。
    國有、集體企業實施“企業股份合作制改造”,由職工買斷企業產權,或向其職工轉讓部分產權,或者通過其職工投資增資擴股,將原企業改造為股份合作制企業的,對改造后的股份合作制企業承受原企業的土地、房屋權屬,免征契稅。
    為進一步支持國有企業改制重組,國有控股公司投資組建新公司有關契稅政策規定如下:
    (1) 對國有控股公司以部分資產投資組建新公司,且該國有控股公司占新公司股份85%以上的,對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬免征契稅。上述所稱國有控股公司,是指國家出資額占有限責任公司資本總額50%以上,或國有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國有控股公司。
    (2) 以出讓方式承受原國有控股公司土地使用權的,不屬于本規定的范圍。
    企業合并
    兩個或兩個以上的企業,依據法律規定、合同約定;合并改建為一個企業,對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬,免征契稅。
    企業分立
    企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業,對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬,不征收契稅。
    房屋附屬設施
    對于承受與房屋相關的附屬設施(包括停.車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室,下同)所有權或土地使用權的行為,按照契稅法律、法規的規定征收契稅;對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的,不征收契稅。
    繼承土地、房屋權屬
    對于《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬,不征契稅。
    按照《中華人民共和國繼承法》規定,非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬,屬于贈與行為,應征收契稅。
    其他情形
    (1) 經國務院批準實施債權轉股權的企業,對債權轉股權后新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬,免征契稅。
    (2) 政府主管部門對國有資產進行行政性調整和劃轉過程中發生的土地、房屋權屬轉移,不征收契稅。
    (3) 企業改制重組過程中,同一投資主體內部所屬企業之間土地、.房屋權屬的無償劃轉,包括母公司與其全資子公司之間,同一公司所屬全資子公司之間,同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉,不征收契稅。
    (4) 對拆遷居民因拆遷重新購置住房的,對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅;成交價格超過拆遷補償款的,對超過部分征收契稅。
    (5)?公司制企業在重組過程中,以名下土地、房屋權屬對其全資子公司進行增資,屬同一投資主體內部資產劃轉,對全資子公司承受母公司土地、房屋權屬的行為,不征收契稅。
    (6) 自2011年09月01日起,婚姻關系存續期間,房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有,變更為夫妻雙方共有的,免征契稅。

    五、征收管理

    契稅的納稅義務發生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。納稅地點是土地、房屋所在地的稅務機關。納稅期限是納稅義務發生之日起10日內。

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